レオパレスの実態と我が家の賃貸アパートの影響

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ガイアの夜明けで明らかになったレオパレスの実態ですが、やはりというか、「そういう会社なんだ」とあらためて理解しました。

実は私の実家でもレオパレスで、土地活用でアパートを２棟建て、１棟はサブリース契約しています。

もう１棟はレオパレスの勧めで、家族向けの２LDKアパートを建築し、こちらは普通の賃貸管理です。

２LDKアパートは残念ながら経営状況は悪く、赤字状態です。

その原因は、「高すぎる家賃設定」です。

地域の家賃相場が６万円なのに、提案された設計書では８万円で設計されていました。

アパート経営する「事業者」としての自覚がある方なら、すぐに気づくと思います。

ところが、土地活用目的で「事業者」というより、老後の不労所得のためにと考えていた７０過ぎた老夫婦にとっては、家賃相場などわからなかったようです。

幸か不幸か、両親は賃貸住宅に一度も住んだことがないため、家賃に対しての知識が全くなく、部屋があれば誰かが借りてくれるという認識だったようでした。

つまり、駅チカや間取り、設備等によって相場が変動するということすら理解できていなかったようです。

言われてみれば、そうですねとイメージ沸くようですが、言われなければ全く分からなかったということです。

そんな意識で賃貸経営する方が悪いと言われればそれまでですが、それを知ってか知らずか、相場家賃を高く設定して提案している業者には悪意を感じます。

業者なら当たり前の情報でも、専門外の人にとってはちんぷんかんぷんですよね。

弁護士に相談しましたが、「説明を受けており同意もしているから、詐欺で訴訟するのは難しいだろう。」ということでした。

当時（2014年頃）の、石巻は復興の建築需要もあって、確かに瞬間的に８万円の家賃だったところもあったようです。

しかし、一時的なもので、建物が出来上がって、募集を始める頃には家賃相場は平均値に終息していました。

にもかかわらず、募集家賃は８万円のままでした。

新築とはいえ、周辺相場が６万円の物件なのに、８万円で契約する人が居るでしょうか？

入居がつかないことに対し、明らかに家賃が高いという事実は伝えず、「復興の工事が減って、人が減ったから入居付けが厳しい」と言われていたそうです。

管理していたのはレオパレスの系列会社であるレオパレスパートナーズというところでした。

親会社と連携しているためか、通常であれば管理会社は入居付けのために、大家さんに家賃の値引きを提案します。

管理会社は、紹介することで礼金収入を得て、管理することで手数料を入手するのですから。

これは予想でしかないのですが、設計書で家賃８万円を提案している手前、レオパレスが紹介したレオパレスパートナーズにも「８万円から下げるな」と言われていたとしか考えられません。

私がこの一連の事実を知ったのは、実家のアパートが建って、賃貸経営開始してから半年ほど経った時でした。

我が家は、地方の田舎の風習の名残で、長男信仰が強く家のことは両親と長男で決まります。

次男以下は、蚊帳の外です。

また、私は兄とは普段まったく連絡をとりません。

そんな家族事情もあって、私が実家で不動産投資をしていることも、この時まで知らされていないですし、実家のアパート経営がうまくいっていないことも私は知りませんでした。

しかし、いよいよ経営困難になって、はじめて私に相談してきました。

運よくこの時の私は、まさに子供が生まれ、将来を考え、不動産投資を学び、自分でもアパート経営を開始して１年経ったときでした。

そんな、きちんと勉強した私から見て、両親も、保証人である兄も、まったく知識のない「ズブの素人」でした。

私は「よくもそんな知識もなくて、数千万円の投資ができるな。」と呆れました。

状況としては、入居がないので収入はゼロ。

ローンは利息だけ支払って、元金支払いは延期してもらっているということでした。

先延ばししても、利息は払わなければいけないので、マイナスが膨らむだけです。

私は知り合いの不動産業者に相談し、いくつかの解決策を教えてもらいました。

まずは、収入を発生させるということで、家賃を相場並みにすることを提案しました。

新築プレミアムで相場より数千円高くはできますが、やはり復興工事が落ち着いて人が減っていることと、引越しシーズンが終わっていたので、相場並みに設定するように助言しました。

相場並みなら、新築が優位になり選ばれやすいということです。

家賃を下げて早速３戸が埋まりました。その後ほどなく、残り１戸も埋まり満室経営がスタートできました。

次に、ローンの支払いです。

20年ローンを25年に変更してもらうことで、月々の返済額を減らせます。

例えば借入5000万円、利率2.0％で20年ローンを組んだ場合、借入期間を25年に５年延長してもらうと、月々の返済額が４万円ほど安くできます。

その分トータルの返済額は増えますが、

家賃収入＜ローン返済額

では経営が成り立ちませんので、まずはローンを組んでいる金融機関に相談するのが良いです。

これで、

家賃収入＞ローン返済額

というバランスにすることで、何とかマイナス状態を回避することができました。

残念ながら、ローン返済後のキャッシュがほとんど残らず、修繕用費用や税金分は持ち出しになっているようです。

土地活用と老後年金の為にアパートを建てましたが、結果的にはマイナス経営で、儲かったのはアパート建築を請け負ったレオパレスだけという結果です。

ガイヤの夜明けを見る限り、同じような大家さんは全国に沢山居るんだろうなと思い、悲しくなりました。

不動産投資は事業投資です。

税金対策にもなりますが、事業として経営が成り立ったうえでの話です。

事業である限りは事業を行う者：大家さんが儲からなければ意味がありません。

レオパレスのビジネスモデルは、自社が建築費や管理手数料で儲かる仕組みであり、大家さんと一緒にウインウインの関係を作るという考えは微塵も感じられませんでした。

レオパレスの記事を見ていたら、こんな記事を発見しました。

外野の夜明けでも出ていた、LPオーナー会の方の記事です。

その記事からの引用ですが、

5. 最大の問題は「自分で調べて物件を建てる」プロセスがないこと

レオパレスでは、自分で調べて物件を建てるというプロセスがありません。

通常、賃貸アパートを建築する際は、1LDKにするか2LDKにするか等の間取りの選定や、その地域のニーズ、家賃相場などを自分で検討します。

しかしレオパレスの場合、間取りは決められており、地域のニーズに合っているか、家賃相場は適正かなどの検討をオーナーが行うことも少ないのです。

そのため、事業計画にある想定家賃と実際の相場との違いに気がつかないまま契約してしまい、（周辺の家賃相場が低いため）数年後に大幅な家賃減額を受け入れざるを得なくなる、というケースもあるようです。

まさに、ウチの両親と兄が、こんな感じでした。

両親は、レオパレスの営業に頼り切ってしまったことと、兄も両親がやることだからと全てお任せ状態だったようです。

そのレオパレスの営業は、噂通り建物が建ってしまうと、どこかの営業所へ移動し、後任の営業は「知らぬ・存ぜぬ」で話にならなかったということです。

こうなると、全て計画された販売手法としか言えないですね。

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